انعقاد یک مبایعه‌نامه، به‌ویژه در معاملات ملکی، یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین اقدامات حقوقی است که افراد در طول زندگی خود انجام می‌دهند. این سند، صرفاً یک برگه کاغذ نیست، بلکه سندی قانونی است که سرنوشت بخش قابل توجهی از دارایی طرفین را رقم می‌زند. به همین دلیل، قانون‌گذار برای صحت و اعتبار این قرارداد، شروطی اساسی را در نظر گرفته است که فقدان هر یک از آنها می‌تواند کل معامله را از اساس باطل و بی‌اثر کند. یکی از کلیدی‌ترین این شروط، «اهلیت» طرفین معامله است. اما اهلیت دقیقاً به چه معناست و فقدان آن چگونه می‌تواند منجر به ابطال مبایعه‌نامه شود؟
در این مقاله که توسط تیم حقوقی وکیل وین تهیه شده است، به بررسی جامع این موضوع می‌پردازیم و ابعاد مختلف ابطال مبایعه‌نامه به دلیل عدم اهلیت یکی از طرفین را تشریح خواهیم کرد. درک این مفاهیم به شما کمک می‌کند تا با چشمانی بازتر وارد معاملات شوید و از بروز مشکلات حقوقی پیچیده در آینده جلوگیری کنید.
اهلیت، شرط اساسی صحت قراردادها
برای اینکه هر قرارداد یا معامله‌ای از نظر قانونی صحیح و معتبر باشد، طرفین آن باید دارای شرایطی باشند که در قانون مدنی پیش‌بینی شده است. این شرایط عبارتند از: قصد و رضای طرفین، معین بودن موضوع معامله و مشروعیت جهت معامله. اما پیش از همه این‌ها، یک شرط بنیادین وجود دارد و آن «اهلیت» طرفین است. اهلیت به معنای صلاحیت و شایستگی قانونی یک شخص برای دارا شدن حق و اجرای آن است.
تفاوت اهلیت تمتع و اهلیت استیفاء
قانون مدنی اهلیت را به دو دسته تقسیم می‌کند که درک تفاوت آنها برای فهم موضوع بحث ما ضروری است.
اهلیت تمتع: این نوع اهلیت به معنای صلاحیت دارا شدن حق است. هر انسانی به محض زنده متولد شدن، دارای اهلیت تمتع می‌شود و می‌تواند مالک اموال شود، از دیگران ارث ببرد یا از حقوق اجتماعی برخوردار باشد. این حق ذاتی و неотъемлемый است و نمی‌توان آن را از کسی سلب کرد.
اهلیت استیفاء: این نوع اهلیت، که در بحث قراردادها اهمیت اصلی را دارد، به معنای توانایی و صلاحیت قانونی برای اجرای حقوق است. به عبارت ساده‌تر، یعنی فرد بتواند در اموال و حقوق خود تصرف کند، معامله‌ای را امضا کند، یا تعهدی را بپذیرد. قانون‌گذار فرض را بر این می‌گذارد که همه افراد پس از رسیدن به سن بلوغ و رشد، دارای اهلیت استیفاء هستند، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. عدم وجود همین اهلیت است که معاملات را با چالش بطلان یا عدم نفوذ مواجه می‌کند.
محجورین چه کسانی هستند و معاملات آنها چه حکمی دارد؟
در قانون، به افرادی که از اهلیت استیفاء برخوردار نیستند، «محجور» گفته می‌شود. معاملات این افراد بسته به نوع حجر (دلیلی که باعث عدم اهلیت شده) می‌تواند باطل یا غیرنافذ باشد. محجورین به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند.
صغار (کودکان و نوجوانان)
صغار یا افراد نابالغ، خود به دو گروه تقسیم می‌شوند. گروه اول، صغیر غیر ممیز است که به کودکی اطلاق می‌شود که قدرت تشخیص خوب از بد را ندارد (معمولاً زیر ۷ سال). کلیه معاملات این فرد، چه مالی و چه غیرمالی، مطلقاً باطل و کان لم یکن تلقی می‌شود. گروه دوم، صغیر ممیز است که به فرد نابالغی گفته می‌شود که تا حدودی قدرت تشخیص خوب و بد را دارد اما هنوز به سن قانونی رشد نرسیده است (معمولاً بین ۷ تا ۱۸ سال). معاملات مالی صغیر ممیز، مانند خرید و فروش ملک، غیرنافذ است؛ یعنی صحت آن به اجازه و تنفیذ ولی یا قیم او بستگی دارد. اگر ولی معامله را تأیید کند، قرارداد صحیح می‌شود و اگر رد کند، باطل خواهد شد.
مجانین (افراد فاقد سلامت روانی)
مجنون به شخصی گفته می‌شود که قوای عقلانی او مختل شده و فاقد قدرت درک و اراده است. جنون می‌تواند دائمی یا ادواری (دوره‌ای) باشد. بر اساس قانون، کلیه اعمال حقوقی و معاملات فرد مجنون، چه در حالت جنون دائمی و چه در دوره‌ای که جنون او بروز کرده، مطلقاً باطل است. در اینجا هیچ تفاوتی بین معاملات مالی و غیرمالی وجود ندارد و حتی اجازه ولی یا قیم نیز نمی‌تواند به قرارداد باطل شده اعتبار ببخشد.
سفها (اشخاص غیر رشید)
سفیه یا غیررشید به کسی گفته می‌شود که علی‌رغم رسیدن به سن بلوغ، توانایی اداره عقلانی اموال و دارایی‌های خود را ندارد و ممکن است آنها را به شکل غیرمنطقی و بیهوده از بین ببرد. معاملات مالی چنین شخصی، از جمله امضای مبایعه‌نامه، غیرنافذ است و صحت آن منوط به اجازه قیم اوست. نکته مهم این است که معاملات غیرمالی سفیه (مانند ازدواج) صحیح تلقی می‌شود، اما هرآنچه که جنبه مالی داشته باشد، نیازمند تأیید قانونی است.
فرآیند و آثار حقوقی ابطال مبایعه‌نامه
حال تصور کنید مبایعه‌نامه‌ای با یکی از افراد فوق (محجورین) منعقد شده است. طرف دیگر معامله یا ولی و قیم فرد محجور، چگونه می‌تواند برای ابطال آن اقدام کند؟ این فرآیند نیازمند طی کردن مراحل قانونی مشخصی است.
چگونه عدم اهلیت را در دادگاه اثبات کنیم؟
ادعای عدم اهلیت در زمان انعقاد قرارداد، امری است که باید در دادگاه صالح به اثبات برسد. صرف ادعا کافی نیست و فرد مدعی باید با ارائه دلایل و مدارک مستند، دادگاه را قانع کند که طرف مقابل در تاریخ امضای مبایعه‌نامه، فاقد اهلیت استیفاء بوده است. این مدارک می‌تواند شامل گواهی‌های پزشکی قانونی، شهادت شهود، حکم حجر صادر شده از دادگاه یا هر سند دیگری باشد که وضعیت روانی و عقلی فرد را در آن بازه زمانی مشخص کند. پیچیدگی اثبات این موضوع، به‌ویژه در موارد جنون ادواری یا سفاهت، اهمیت مشاوره با یک وکیل ملکی متخصص را دوچندان می‌کند.
آثار بطلان؛ بازگشت همه چیز به حالت اول
پس از اینکه دادگاه با بررسی دلایل، حکم به بطلان مبایعه‌نامه صادر کرد، مهم‌ترین اثر آن این است که قرارداد از ابتدا هیچ‌گونه وجود حقوقی نداشته است. این یعنی وضعیت طرفین باید به حالت قبل از انعقاد قرارداد بازگردد. فروشنده (فرد محجور) باید مبلغی را که دریافت کرده (ثمن معامله) به خریدار بازگرداند و خریدار نیز باید ملک را به فروشنده مسترد کند. اگر در این مدت خسارتی به ملک وارد شده باشد یا خریدار آن را به شخص ثالثی منتقل کرده باشد، وضعیت پیچیده‌تر شده و نیازمند اقدامات حقوقی تکمیلی خواهد بود.
نقش وکیل متخصص در دعاوی ابطال مبایعه‌نامه
همان‌طور که مشاهده کردید، ابطال مبایعه‌نامه به دلیل عدم اهلیت یکی از پیچیده‌ترین دعاوی ملکی است که نیازمند تسلط کامل بر قوانین مدنی، آیین دادرسی و رویه‌های قضایی است. تشخیص نوع عدم اهلیت، تفکیک معاملات باطل از غیرنافذ، جمع‌آوری ادله اثباتی و پیگیری پرونده در دادگاه، اموری تخصصی هستند که موفقیت در آنها بدون راهنمایی یک حقوقدان باتجربه دشوار و گاهی ناممکن است.
موسسه حقوقی وکیل وین با بهره‌گیری از وکلای پایه یک دادگستری متخصص در حوزه دعاوی ملکی، قراردادها، مالی و خانواده در تهران، آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای و قبول وکالت در این زمینه است. اگر با چالشی مشابه در معاملات خود مواجه شده‌اید یا قصد دارید پیش از امضای هر سندی از اعتبار قانونی آن اطمینان حاصل کنید، کارشناسان ما در کنار شما خواهند بود تا از حقوق و سرمایه شما به بهترین شکل ممکن دفاع کنند.
منبع: وکیل وین
